Information
AI Chat

This is a Premium Document. Some documents on Studocu are Premium. Upgrade to Premium to unlock it.

La réalisation de l’hypothèque en droit marocain

Course

Sciences Economiques et Gestion

999+ Documents

Students shared 1443 documents in this course

University

Université Sidi Mohamed Ben Abdellah de Fès

Academic year: 2022/2023

Uploaded by:

KHADIJA BAZZOUT

University of East London

480Uploads

133upvotes

Recommended for you

69
comptabilité générale s1-cours complet
Sciences Economiques et Gestion
Lecture notes
100%(28)
11
Exercices analyse des ecarts
Sciences Economiques et Gestion
Practical
100%(18)
9
QCM corrigé de l’histoire de la pensée économique
Sciences Economiques et Gestion
Tutorial work
100%(18)
56
Exercice budget-tresorerie
Sciences Economiques et Gestion
Practical
100%(9)

Comments

Please sign in or register to post comments.

Preview text

INSTITUT SUPERIEUR DE COMMERCE ET D’ADMINISTRATION

LA REALISATION DE L’HYPOTHEQUE EN DROIT MAROCAIN

Travail de recherche élaboré par : M SALAHEDDINE

Professeur encadrant : Madame FRANCINE MACORIG VENIER

Master en droit des Entreprises 2006/

Considéré comme étant un grand système de règles, un concept d’interprétation pour atteindre la justice et également comme une autorité à part entière pour concilier les intérêts des personnes, le droit a été conçu bien longtemps pour répondre à ces perspectives.

De ce fait, Le droit civil s’intéresse aux personnes, il serait le droit des personnes dans la mesure où il englobe leur statut personnel et leur état juridique, qu’elles soient physiques ou morales puisqu’ elles ont à la fois des droits et des obligations. De même, il concerne leur patrimoine car il touche au droit des obligations et des contrats ainsi qu’au droit des biens où l’on retrouve les droits réels et les sûretés.

Le crédit est à la base de tout développement et pour encourager ce moyen, il faut que la personne 1 qui prête son argent soit sûre de la récupérer un jour. Ceci dit, dans le but de l’instauration d’une sécurité juridique, la libre circulation des biens et le développement du crédit, le législateur a élaboré des instruments juridiques garantissant le crédit, c’est ce que l’on appelle les sûretés ou bien encore les garanties.

En droit français comme en droit marocain, les sûretés se présentent comme des techniques juridiques destinées à assurer le règlement des créances pour le cas où le débiteur ne disposerait pas de biens de valeur suffisante pour désintéresser l’ensemble des créanciers. Elles constituent des garanties de paiement. Elles s’ajoutent au rapport d’obligation sur lequel elles portent mais n’en résultent pas. Elles peuvent être personnelles ou réelles :

D’une part, les sûretés réelles se fondent sur l’affectation préférentielle d’un bien 2 à la garantie d’une dette, on retrouve dans cette catégorie diverses 1 Cette personne sous entend soit une personne physique soit une personne morale.

les immeubles immatriculés : il s’agit des privilèges immobiliers, hypothèque et antichrèse.

Quant aux immeubles non immatriculés en matière de garantie, ils 7 sont régis par le droit musulman qui prévoit comme sûreté réelle le « RAHN »

Suivant la conjoncture économique actuelle, nécessitant ainsi de grandes réformes pour stimuler la croissance et augmenter les chances pour dépasser les difficultés sociales, l’hypothèque, en ce moment, est le moyen de garantie par excellence 8. Par son importance, tant au niveau de sa mise en œuvre tant au niveau des difficultés soulevées à son propos, fera l’objet de notre modeste étude.

Malgré cela, notre législation marocaine possède une multitude de régimes qui concernent les immeubles. En cas de litige, il faut consulter plusieurs textes juridiques pour pouvoir en tirer la source et réussir à situer l’immeuble dans son cadre juridique.

On ne peut parler d’hypothèque en matière de meubles par le fait que la sûreté réelle établie sur les meubles, sans dépossession du débiteur, ne peut constituer une garantie raisonnable, puisque le débiteur peut se détacher du meuble, ce qui constituera un risque pour le créancier s’il se trouve en présence d’un acquéreur de bonne foi, qui s’abritera derrière la maxime « en fait des meubles, la possession vaut titre ».

7 Ce sont des immeubles non inscrits dans le livre foncier 8 L’hypothèque est la garantie qui a le plus la préférence du banquier compte tenu de sa valeur juridique. L’immeuble hypothéqué ne doit pas être exploité sous forme de fond de commerce, lorsque le propriétaire d’unimmeuble donne ce dernier en location pour un fond de commerce il devient un nu propriétaire et donc toute la valeur de l’immeuble ayant été transférée au fond de commerce. De même, elle offre nu droit de suite et un droitde préférence qui avantagent le créancier hypothécaire par rapport au autres créanciers sous réserve que la valeur de l’hypothèque soit réelle. Expliquer par Mimoun CHARQUI, docteur d’Etat en droit.

De même, il existe des biens considérés comme étant des meubles par la loi mais qui ont toutes les caractéristiques d’un immeuble vu leur importance et leur valeur tel que le navire ou autres, ce qui explique qu’il existe toujours un vide juridique qu’il faut combler. Sauf que ce vide n’est pas total puisqu’il existe quelques textes particuliers 9.

L’hypothèque, sûreté de nature immobilière, peut être définie, selon l’article 157 du Dahir du 2 juin 1915, comme étant « un droit réel 10 immobilier sur les immeubles affectés à l’acquittement d’une obligation, elle est de sa nature indivisible et subsiste en entier sur les immeubles affectés, sur chacun et sur chaque portion de ces immeubles affectés, elle les suit dans quelques mains qu’ils passent ». Ce qui explique que l’hypothèque 11 garantie le paiement de la créance sans pour autant déposséder 12 le propriétaire de l’immeuble grevé et permet également au créancier, s’il n’est pas payé à l’échéance, de faire vendre l’immeuble en quelques mains que se trouve le bien, c’est à dire que celui ci a un droit de suite et d’être payé sur le prix de vente de l’immeuble avant les autres créanciers, il s’agit du droit de préférence 13. Ainsi on peut dire que ce droit de préférence s’exerce dès qu’il y a vente de l’immeuble qui nécessite que plusieurs créanciers viennent demander le paiement de la dette.

9 Les navires sont réglementés par le droit maritime, les avions aéronefs sont réglementés par le droit aérien. 10 Le droit réel se subdivise en droit réel principal et droit réel accessoire.

usufruit...), car il est basé sur lui en vue d’assurer au créancier hypothécaire la garantie de sa créance jusqu'àEn effet, l’hypothèque est un droit réel accessoire, qui ne peut être indépendant du droit réel principal( propriété, parfait paiement. 11 Explication faite par le professeur P dans son ouvrage « le droit foncier marocain »,page 414, édition la porte,2002. 12 C’est à dire que le débiteur n’est pas dessaisi de son bien. 13 Le droit de préférence est un privilège accordé par la loi. Le privilège peut être distingué selon qu’il soit prévu par différents textes.

possible, de trouver un compromis avec le débiteur afin de reprendre leurs droits. Cela peut s’expliquer par diverses considérations telles que le fait d’éviter la lourdeur de la procédure, situation ne dépendant pas de la volonté du débiteur 15 ... Ceci peut se résumer par le fait que le créancier hypothécaire procède à des correspondances avec le débiteur en lui proposant un règlement à l’amiable, proposant ainsi un délai raisonnable pour s’acquitter de sa dette.

A défaut de compromis, le créancier bénéficiaire d’une hypothèque recourt à l’application de la procédure pure et simple de la réalisation de l’hypothèque 16 où il dresse au débiteur une mise en demeure en vue de régler sa dette par le biais du commandement immobilier 17.

Après l’envoi de cette mise en demeure, le créancier doit demander un certificat spécial d’inscription 18 , qui fait mention des charges grevant le bien. Le créancier hypothécaire a le droit de faire saisir le bien et de le faire vendre par la suite. Cette démarche 19 se fait par le biais d’une requête adressée au président du tribunal de première instance qui est seul habilité à ordonner une saisie immobilière, notifiée après par l’agent d’exécution auprès du même tribunal. A la suite de cette notification, le secrétaire greffier se charge d’une expertise de l’immeuble saisi à l’aide d’un expert en la matière, agréé prés du tribunal, en lui permettant d’établir un cahier des charges propre à l’immeuble qui sera publié pour but d’informer le public de la vente par voie judiciaire. Pour enfin procéder à l’adjudication de l’immeuble saisi.

1516 Si le débiteur est un agriculteur et ne peut honorer son engagement dans une période de sécheresse.

Egalement le paiement de la créance par octroi de la mainlevée par le créancier hypothécaireLa réalisation de l’hypothèque est considérée comme une des causes d’extinction de l’hypothèque terrestre. et enfin la mainlevée de l’hypothèque. 17 Article 204 du dahir du 2 juin 1915 relatif à la législation applicables aux immeubles immatriculés. 18 Ce certificat spécial d’inscription vaut titre exutoire art 10 du décret Royal portant loi n°552-67 du 17 décembre 1968 19 Suivant les règles édictées par le code de procédure civile marocaine.

En résumant cette procédure, il nous reste à la détailler, convenablement, tout en introduisant la pratique judiciaire et en essayant dans la mesure du possible de comparer entre les deux législations française et marocaine.

Le plan de notre sujet de mémoire sera comme suit :

I- L’insuffisance des offres II- Les surenchères du sixième III- Le refus de l’adjudicataire de déposer la somme de la vente dans la caisse du Tribunal

SOUS SECTION II : LA DEMANDE D’ARRET DE LA REALISATION DE L’HYPOTHEQUE I- DEMANDE DE MAINLEVEE DE COMMANDEMENT IMMOBILIER ET DE SAISIE- CONSERVATOIRE II- DEMANDE DE SUITE DE LA PROCEDURE

SECTION II : LES DIFFICULTES D’ORDRE JURIDIQUE

SOUS SECTION I: LES DIFFICULTES D’ORDRE PROCEDURAL I- L’ACTION EN NULLITE II- L’ACTION EN REVENDICATION

SOUS SECTION II : LES DIFFICULTES RENCONTREES LORS DE L’OUVERTURE DE LA PROCEDURE COLLECTIVE I- LA CONTINUATION DE L’ACTIVITE DE L’ENTREPRISE II- LA LIQUIDATION JUDICIAIRE ET LA REALISATION DE L’ACTIF DE L’ENTREPRISE

CHAPITRE I: LE CADRE PROCEDURAL DE LA REALISATION DE L’HYPOTHEQUE

TERRESTRE

La réalisation de l’hypothèque est un pouvoir reconnu au créancier hypothécaire de recourir à la justice pour faire valoir ses droits. A savoir : saisir le bien hypothéqué et le faire vendre en cas de non paiement à l’échéance par le débiteur.

On peut dire que c’est un moyen qui permet de sanctionner le débiteur qui ne paie pas sa dette à la date prévue et permet ainsi de protéger le crédit en assurant la stabilité dans les relations commerciales.

SECTION I : LA PHASE PREALABLE A LA VENTE

Pour recourir à la procédure de réalisation de l’hypothèque il faut prouver au préalable le non paiement de la dette à l’échéance du terme, le non respect de certaines clauses au contrat qui enchaînent directement à la rupture du contrat...

A cet effet, il serait dans notre obligation d’éclairer les premières étapes de déclenchement de cette procédure à savoir la mise sous main de la justice du bien immobilier ( sous section I) et la préparation du bien immobilier à la vente (sous section II).

SOUS SECTION I : LA MISE SOUS MAIN DE LA JUSTICE DU BIEN IMMOBILIER

Le débiteur est constitué en demeure par la seule échéance du terme établi par l’acte constitutif de l’obligation. Si aucune échéance n’est établie, le débiteur

I- CERTIFICAT SPECIAL D’INSCRIPTION :

Le créancier doit demander un certificat spécial d’inscription, sur le bien immeuble, au conservateur de la propriété foncière concernée. Ce certificat fait mention des charges grevant le bien. Cette démarche change selon que l’immeuble est immatriculé ou en cours d’immatriculation.

lorsque l’immeuble n’est pas immatriculé, il n’est pas possible d’obtenir un certificat spécial d’inscription 23 sauf si un jugement définitif donnant le droit de l’obtenir.

Ainsi, le créancier bénéficiaire d’une hypothèque, portant sur un immeuble immatriculé, peut poursuivre, normalement, la vente judiciaire de l’immeuble, s’il n’est pas payé à l’échéance, sur la simple production d’un certificat spécial délivré par le conservateur de la propriété foncière. En outre, même s’il n’est pas pourvu d’un titre exécutoire peut poursuivre 24 la vente par expropriation forcée de l’immeuble sur lequel il porte.

Quant aux établissements de crédits régis par le décret du 17 décembre 1968, le certificat spécial délivré par le conservateur vaut titre exécutoire, il est revêtu à cet effet de la mention « délivré pour copie conforme et pour exécution et signé par le conservateur »

23 Sauf pour les établissements de crédit qui bénéficie d’une exception lui permettant l’obtention de ce certificat art 10 du dahir du 17 décembre 1968 relatif au crédit foncier, au crédit à la construction et au crédit à l’hôtellerie. 24 Article 204 du dahir du 2 juin 1915 : le créancier nanti d’un certificat d’inscription délivré par le conservateur de la propriété foncière, dans les conditions prévues à l’article 58 du Dahir sur l’immatriculation et alors mêmequ’il n’est pas pourvu d’un titre exécutoire peut, à défaut de paiement à l’échéance, poursuivre la vente par expropriation forcée de l’immeuble ou des immeubles sur lesquels il est inscrit.

II - LE COMMANDEMENT IMMOBILIER 25 :

Avant toute saisie, elle doit être précédée d'un commandement de payer. C’est un acte délivré par l’agent chargé d’exécution prés du tribunal de première instance, pour informer la personne débitrice du paiement de la dette par le biais de la réalisation d’hypothèque, en saisissant le bien hypothéqué et en le vendant dans les enchères publiques afin de récupérer la créance due.

L’intérêt de ce commandement immobilier est de donner la possibilité au débiteur de trouver des ressources pour payer ses dettes sinon de justifier son opposition 26. Il permet également l’immobilisation des biens mobiliers et immobiliers qui deviennent incessibles et insaisissables. Cette immobilisation dure jusqu’à l’adjudication.

Dans le même ordre d’idées, lorsque le président autorise par ordonnance la saisie conservatoire, elle est notifiée et exécutée dans un délai de dix jours, ce délai a été inséré lors des modifications introduites par la loi n°72-03 relative au code de procédure civile , puisque qu’il n’était point prévu, à la différence de l’ancien code qui précisait le délai de vingt jours, pensant ainsi que le législateur marocain a essayé de trouver un juste milieu et pour accélérer la procédure et pour donner la possibilité au débiteur de trouver une solution appropriée. Cette saisie conservatoire des biens du débiteur s’avère nécessaire afin de sauvegarder également les droits du bénéficiaire de la décision. Enfin, si le débiteur refuse de se libérer ou se déclare incapable de le faire, l’agent d’exécution procède dans ce cas aux voies d’exécutions prévues par la loi.

De plus, le commandement immobilier doit obligatoirement mentionner le nom, le numéro du titre foncier, la situation de l’immeuble ou des immeubles

25 Le terme commandement sous entend la mise en demeure. 26 Si le débiteur ne répond pas à cette mise en demeure, la procédure de réalisation de l’hypothèque reprend son déroulement normal.

II : LA SAISIE DU BIEN HYPOTHEQUE :

Une fois que le créancier hypothécaire est muni d’un certificat spécial d’inscription ou d’un jugement définitif 31 selon les cas, il peut recourir à la saisie pour vendre l’immeuble en garantie. A rappeler que, même s’il ne dispose pas d’un titre exécutoire, il a le droit, à défaut de paiement à l’échéance, de poursuivre la vente par expropriation forcée de l’immeuble 32. Contrairement à la législation française où son nouveau droit des sûretés 33 , a connu une réforme remarquable puisqu’il a donné la possibilité pour le créancier hypothécaire, au lieu d'engager une procédure de saisie immobilière en cas de non-paiement, de demander en justice l'attribution de l'immeuble dès lors qu'il ne s'agit pas de la résidence principale du débiteur. Il autorise la conclusion d'un pacte commissoire dans la convention d'hypothèque. Cette mesure peut être intéressante dans la mesure où elle montre la rigidité de la loi en cas de manquement aux obligations et également permet de rendre la saisie immobilière plus rapide et plus attractive.

Le pacte commissoire est défini selon l’article 2348 du nouveau code civil français.

Il peut être convenu, soit lors de la constitution d’un gage, soit postérieurement, qu’à défaut d’exécution de l’obligation garantie, le créancier deviendra propriétaire du bien gagé. Cette sûreté s’applique tant aux objets mobiliers qu’à la propriété d’un bien immobilier alors même que celui ci constituait la résidence principale de l’emprunteur.

3132 Lorsque l’immeuble est en cours d’immatriculation. 33 Article 204 du dahir du 2 juin 1915 relatif à la législation applicable aux immeubles immatriculés’ordonnance du 23 mars 2006 relative aux sûretés.

Lorsque cette valeur excède le montant de la dette garantie, la somme égale à la différence est versée au créancier débiteur ou , s’il existe d’autres créanciers gagistes.

De même, la saisie, mis à part le dahir relatif à la législation applicable aux immeubles immatriculés, est régie par les dispositions du code de procédure civile en vigueur 34.

Comme on l’a bien signaler plus haut 35 , dès que le débiteur est mis en demeure, ses biens hypothéqués sont saisis afin d’éviter tout risque engendrant des pertes pour le créancier hypothécaire. De ce fait, une fois le délai passé, si le débiteur ne montre aucun signe d’engagement, la procédure de saisie immobilière doit être entamée. Exception faite, comme on l’a signalé auparavant, pour ce qui est du régime relatif aux établissement de crédit où le commandement entraîne directement Saisie immobilière ( saisie - exécution).

Ainsi, une requête doit être adressée au tribunal de première instance qui ordonne la saisie immobilière, notifiée après par l’agent d’exécution près du même tribunal. Lorsque le bien immeuble a été mis sous saisie conservatoire, le secrétaire greffier notifie en la forme ordinaire la conversion de la saisie conservatoire en saisie exécution à la personne poursuivie. Mais lorsque l’immeuble n’a pas été saisi, le secrétaire greffier place l’immeuble sous main de la justice par une saisie immobilière dont il dresse un procès verbal qui indique la notification du jugement.

34 Les articles de 469 jusqu’à 487 du code de procédure civile en vigueur soit le Dahir portant loi n° 1-74-447 du 11 ramadan 1394( 28 septembre 1974) approuvant le texte du code de procédure civile tel qu’il a été modifié etcomplété. 35 Voir paragraphe relatif au commandement immobilier.

public et toutes les autorités administratives, en présentant ainsi toutes les informations concernant le poursuivi et dès que possible informer l’agent d’exécution ainsi que le juge le désignant une fois le poursuivi retrouvé.

A partir de la notification de la saisie au poursuivi, toute aliénation de l’immeuble est interdite à peine de nullité. Les fruits et revenus dudit immeuble sont immobilisés pour les partis qui correspond à la période qui suit la notification et sont distribués au même rang que le prix de cet immeuble. De même, un avis est donné aux fermiers et locataires, dans les formes ordinaires des notifications, par l’agent chargé de l’exécution, vaut saisie-arrêt entre leurs mains des sommes que ceux ci auraient payées de bonne foi avant la notification pour la période postérieure à celle ci 38.

Il se peut que le bien hypothéqué soit détruit, dans ce cas et s’il est assuré, la valeur du dommage restitué par la compagnie d'assurance est attribuée directement pour l'acquittement de la dette.

A-1 NOTIFICATION AU CONSERVATEUR FONCIER :

L’inscription au livre foncier est d’un grand intérêt. A savoir, donner la possibilité au public d’être informé sur le titre foncier et d’éviter, dans le but d’un meilleur suivi de la procédure, toute autre inscription, en facilitant la préparation de la vente du bien aux enchères publiques.

Ainsi, tous faits et conventions entre vifs, à titre gratuit ou à titre onéreux, tous procès-verbaux de saisie immobilière, tous jugements passés en force de chose jugée ayant pour objet de constituer, transmettre, déclarer, modifier ou éteindre un droit réel immobilier, tous baux d'immeubles excédant trois années, toute quittance ou cession d'une somme équivalente à plus d'une année de loyers ou fermages non échus, doivent être rendus publics par une inscription au livre

38 L’article 475 alinéas 2 et 3 du code de procédure civile.

foncier 39. De même, le texte régissant l’immatriculation foncière dispose dans son article 87 que le commandement a fin de saisie immobilière doit être signifié au conservateur de la propriété foncière, qui l'inscrit sur le titre. A partir de cette signification, aucune inscription nouvelle ne peut être prise sur l'immeuble pendant le cours de la procédure d'expropriation.

Le procès verbal est inscrit donc, à la diligence de l’agent d’exécution par le conservateur sur le titre foncier 40. Pour enfin dire, qu’ on ne peut inscrire le procès verbal de vente aux enchères publiques sans inscrire auparavant le procès verbal de saisie que ce dernier ne peut avoir lieu sans inscription du commandement immobilier.

A-2 LA NOTIFICATION DU PROCES VERBAL DE LA SAISIE EXECUTION AU POSSESSEUR DU BIEN IMMOBILIER :

La logique dans de telle procédure pousse à informer le possesseur du bien immobilier, que c’est un bien en cours de saisie puisqu’il se peut qu’il ne soit pas son propriétaire. On peut citer des cas rencontrés en pratique tels que : le locataire d’un bail, un copropriétaire ou bien même la caution du débiteur.

Pour ce qui est de la caution, il est en droit d’être informer sur la saisie du bien immobilier par un procès verbal. A ce titre il peut soit restituer la dette dont il a été la caution soit d’évacuer les lieux pour pouvoir continuer la procédure de saisie 41. S’il choisi ce dernier recours, il ne peut être poursuivi en aucun cas, si la valeur de la dette est supérieure au prix de la vente parce que cette personne n’a fait que garantir la dette dans les limites de la valeur du bien immobilier.

39 Article 65 du texte de loi régissant l’immatriculation foncière. 40 Article 470 du code de procédure civile en vigueur. Voir également l’article 207 relatif à la législation applicables aux immeubles immatriculés. 41 Le débiteur ainsi que sa caution ont les mêmes délais dans la procédure de réalisation de l’hypothèque.

Was this document helpful?

Premium

This is a Premium Document. Some documents on Studocu are Premium. Upgrade to Premium to unlock it.